要亏好几亿，这账做不过去。自己开发吧，实在没经验，万一要是开发方向弄错了，那就更加亏得一塌糊涂，只好老着脸皮来跟黄老板买设计。”

&am;来如此。”黄文斌点了点头说，“其实开发房地产一点都不难，只要大方向正确，其他都是小问题。”现在正是房地产热潮，京城市中心的商业地产，成功率起码在九成，就算没经验的开发商胡乱开发，也有很多人赚了大钱。当然要是碰上那一成的几率，那就只能怪自己命不好，谁也没办法。

&am;们这等外行人，哪里知道什么是大方向，什么是小问题。”程远志愁眉苦脸的说。

&am;方向就是容积率，地产价值都是按照平方数计算的，在市中心建楼，只要建的楼够大够多，价值就会一路飙升，就算一时卖不出去，以后总能找到合适的生意。所谓大就是美，多就是好，争取到的容积率越高，建出来的使用面积越大，赚的钱就越多。其他什么设计绿化光照，都是小问题。”黄文斌说。

&am;是说我要把整个地面都铺满？”程远志问。

&am;当然不是了。”黄文斌说，“要看容积率，比如说人家批了给你容积率是十，也就是说一平米的地，能建十平米的房子。比如说一块地有两万平米，那就是能建二十万平的大楼，你要是把整个地面都铺满，见两万平米一层的大楼，建个十层，那一点用都没有。当然是设计得错落有致，建几栋二三十层的大楼，凑满二十万平，中间塞上绿化带和楼间走道，兼顾了光照和美观等等。至于怎么设计，就要看你用来做什么……不过你要注意了，你容积率是十，设计得再好，也比不上人家容积率十一，就算人家设计出一坨屎来也比不上，人家真的把整个地面铺满建十一层的大楼，你容积率十就是比不上。因为人家多了两万平房子，十万块钱一平，这就是二十亿。”

&am;十亿啊！”程远志被忽悠得口水连连，那块地还不止两万平米呢，“这块地的容积率不是规划的时候已经定好了吗？”

&am;划的时候的确是定好了容积率，可是定好之后就不能改了吗。我们国家还有一成不变的法律法规政策决策吗？”黄文斌哈哈一笑说，“国家政策自己都一会儿一变，一时说消防通道要这样，一时说要那样，一会儿说防火层设备层要怎么怎么，我们原来做的设计，很容易就不符合规范了嘛。不符合规范要怎么办呢，那只能改设计了，改完设计一不小心多了几层，那也没办法，谁叫你国家政策变了。我楼都建好了，难道还能拆了？顶多就
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